[부동산] 좋은 상권을 고르는법! 3가지만 기억하자!

오늘은 좋은 상권은 어떤것이가에 대해 생각을 정리해본다.

 

3가지만 지키면 좋은 상권을 고를수 있다.

 

1.  배후 세대를 선택하라!

 

배후세대가 적은단지가 좋을까? 많은 단지가 좋을까?

 

800세대 VS 2200세대 단지중에 고르라고 하면,

 

800세대가 더 좋은 선택이다!

 

배후세대가 적은 단지가 좋은 이유는 간단하다. 

 

큰 단지일수록 사람들이 많은 관심을 가지기 때문에, 더 많은 상권들이 들어서고

 

그로 인해서 더 많은 경쟁이 이뤄진다. 더 많은 경쟁은 곧 내 상가가 대체될 위험이 커지고 가치가 떨어진다는 얘기다.

 

다르게 얘기해서 상가가 4-5개가  있는 800세대 단지는, 공실률이 적다. 희소성이 높아서 더욱 높은 임대료를 받을수 있다.

 

 

 

2. 상가 갯수을 세라!

 

따라서 4-5개 상가가 있는 곳이 좋다는 것이다.

 

아래와 같이 허름한 상가도 상관없다. 이렇게 허름해도 월 300만원씩 들어온다.

 

 

남들이 들어오기 어중간한 상가가 좋다.

 

4-5개인 이유는, 1개는 부동산은 필수로 들어어고, 1~2개는 슈퍼가 들어오고, 나머지 1~2개는 다른 업종이 들어온다.

 

이렇게 다른 입점할수 있어 서로 경쟁이 없는 상가들은 수익이 좋아서, 임대료도 높게 받을수 있다.

이자를 제외한 순수익이 210만원이다.

 

다시 한번  얘기하지만, 줄줄히 있는 상가는 무조건 피하라. 1층뿐만 아니라 2층까지 상가인경우에는 더더욱 더!

 

 

3. 동선을 파악하라!

3. 유동 경로가 한곳으로 지나는 곳 (지하철/버스정류장)

단일 동선이 좋은 이유는 800세대에 동선이 하나이면, 그 800세대가 잠재 고객이다.

 

하지만, 800세대에 동선이 2개로 나눠진다면 400 : 400으로 나눠지는것이다.

 

상가를 실물로 보기 전에, 먼저 지도를 잘 봐야한다.

 

 

 

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그럼 단지 내 상가의 장단점을 정리해보겠다.

 

• 장점: 평생 월급을 만들수 있다. (임차인이 나가지 않는다.)

 

• 단점 : (매도 기간을 길게 잡아야한다) 매매가 수월하지 않다. 따라서 목적을, 매매 목적이 아니라 현금흐름 목적으로 접근 해야한다는 점이다.

 

뭐든지 알고 있어야 기회가 왔을때 잡을수 있는것이다.